也能司法拍卖 - 在建未交付的房产

江南国际城

近日，在某司法拍卖平台上，一套中国铁建江南国际城的建筑面积为87.64平方米的房子，以269万元的价格拍卖成功。

在今年这股法拍房热潮下，这样的价格并不算稀奇，但这套拍卖房却仍然引起了众多网友的关注——因为江南国际城，是个还在建设中的住宅小区。

有网友惊呼：“这样也行？未交付的房子也能拍卖？”

来报名竞拍的人

想实地勘查时被告知尚未交付

中国铁建江南国际城位于杭州萧山区北干街道。根据网上公开资料显示，江南国际城于2015年开盘，预计将于今年12月31日交付。该楼盘目前建筑主体已经基本完工，但仍有许多收尾工作待实施。

这套江南国际城的法拍房，其介绍中就明确说明了“该房屋尚未交付，仍在建”。

来拍网是目前杭州最主要的网络司法拍卖辅助机构，负责这套拍卖房的拍前咨询和过户、贷款等相关事宜。其法院服务部主管王路告诉钱报记者，这套法拍房源挂出来后，报名咨询的人还挺多的。不过有些客户可能没有认真看拍卖公告，就来咨询并提出想实地勘查一下房源的时候，被告知这套房源因为未交付而没有实景房可看，有些客户打了退堂鼓。不过最后还是有18人报名参拍。

王路说，这几年自己接触过成百上千套法拍房，原房主一直拖着未去办房产证的房源不少，但是像这样还在建未交付的法拍房，他也是第一次碰到。“不过法律上确实也没有明文规定在建未交付的房产不能拍卖。”

负责这套法拍房拍卖的萧山区人民法院高法官说，这套房产是执行庭移交过来的，相关程序应该都没有问题。

江南国际城所在的地段如今是杭州楼市的热门板块之一，这套法拍房经过89轮竞价，最后以均价约3万元/m2的价格成交。买受人是一位省内非杭州户籍人士。

但对买受人来说，拍下这套房子，其实还是存在不少风险的。

首先，因为这套房子未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，拍卖房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次增值税，以及还需要缴纳物业维修基金等费用，实际成本并不低。

而且这套法拍房的风险还在于，原购房者涉刑事案件，目前在外省刑事羁押。也就是说，拍卖成交后法院依法出具拍卖确权裁定书及协助执行通知书、成交确认书，因原购房者在外省刑事羁押，在办理产权过程中尚需要的预售发票、合同、初始登记等相关材料，都由买受人自行负责，如因资料不全导致无法过户，风险由买受人自负。

哪些房产不能拍卖

有两个主要法规可依

很多人好奇的是，那么究竟哪些房产可以拍卖，而哪些房产是不能拍卖的？

根据《中华人民共和国拍卖法》，其中对于“拍卖标的”的规定，主要有：

1、拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

2、法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

3、依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。比如委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。

4、国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。

一位资深律师表示，一般来说，拍卖标的物必须符合自然属性、经济属性、法律属性三方面的条件。具体到法拍房，首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍，符合《中国人民共和国拍卖法》的相关规定；并且不能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵，人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须权属明确，是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。

像江南国际城这套房子，开发商已领出预售证，购房者已签购房合同，其权属已经非常清晰，因此不存在权利瑕疵，可以拍卖。

这也引发了网友们的另一个疑问：今年出让的地块中有不少规定了开发商的自持比例，那么，这些自持部分是否也可以在建设过程中通过操作，以司法拍卖的方式将这部分自持产权卖掉呢？

对此，高法官认为，对于开发商的自持产权，存在法律界定的问题，一般来说是明确不能过户的。

另一位法律界人士也认为，首先，杭州规定“开发商自持商品房不得销售或转让”，这意味着对于自持物业，开发商是拿不到预售证的，而且自持物业符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中不具备转让条件的房产。“而且，这些要求自持的地块是今年出让的，真正入市估计要一两年后。目前相关部门也在制定调控相关配套法律法规，堵上各种政策漏洞，以后想钻各种法律空子，肯定越来越难操作。”