商住房投资交易风险增加 - 限购后

□ 本报记者 杜 晓

□ 本报实习生 张佳欣

自从今年3月17日北京市房地产政策收紧以来,商办类项目限购被认为是其中的一记重拳。

“北京此次出台政策,基本上属于预料之中,不过关于北京限制商住房项目销售的说法,从2016年就已经开始出现,目前出台也是北京3月17日房地产政策收紧以后的又一加码动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

纵观北京市发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,每一条都具有较强针对性。

公告明确指出,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

“商业和办公项目不允许擅自改变为居住等用途。这里面有两层意思,第一是商业和办公项目实际上需要按照严格的规划进行项目开发,后续不允许出现类似模棱两可的物业的概念。第二是如果要修改,那么要根据情况来决定,所以强调的是对‘擅自修改’的零容忍。”严跃进说。

公告称,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的,规划部门不予批准。

“这也是为了防范出现一些配合小户型住宅项目销售而出现的项目改建的做法。这个规定显然比较清晰,相关房企也难以钻相应的漏洞。”严跃进说。

公告还要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

“规定商办类项目后续只能针对企业和机构销售,不允许将此类项目销售个人。同时如果是二手房,也还是要求销售给企业等。这也使得个人认购此类产品的可能性不大。当然要警惕后续还是会有一些企业销售此类物业的可能性,或者说销售给个人,但不过户或者采取类似个人注册公司来规避此类监管风险的可能。”严跃进说。

根据相关规定,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

“这是明确的管制措施,也即限购的做法。如果个人认购此类住房,那么应该具备没有房产和五年社保等要求,这也使得此类物业回归到了居住属性。不过可以想象的是,如果有五年社保,那基本上都可以买普通住宅了,所以此类物业后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。”严跃进说。

公告还明确提出,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

“这就已经使得此类物业基本上难以交易了。虽然过去五成首付比较严格,但现在要全款购房。那么可以想象,没有太多的人会去认购此类物业,或引起此类物业近期的降价。”严跃进说。

对于近期一些房产中介被处罚,严跃进认为,在商住项目销售过程中,政策明确了不允许和居住功能挂钩,所以近期很多中介被监管机构处罚,主要就在于此类违规承诺的做法。这样的监管力度应该说是空前的大,很多中介可能还没有意识到严重性,所以还有顶风作案的现象。通过吊销营业执照或者取消相关挂牌房源的经营内容,能够有效约束中介机构,后续也可以进一步规范其他中介的经营行为。

北京大学法学院房地产法研究中心中方主任楼建波认为,商改住是一种不太正常的现象。商改住可以规避限购政策,而且商业项目往往交通位置较好,能吸引人购买,开发商就推出这方面的产品。商改住能够满足一部分的需求,比如没有户口不能购买商品房的人群。

“从政府的角度来看,将来一方面要加大住宅用地的供应,另一方面要尽量保证住宅用地周边生活便利。从购房人的角度来看,尽管商住项目的产权没有问题,但是可能会存在一些安全隐患。”楼建波说。