法官教您绕着走 - 二手房买卖都有哪些“坑”

合同签订后她反悔了，说丈夫对此事不知情；银行贷款手续都办了，他却被指“违约在先”……

二手房买卖纠纷中，因涨价导致的卖方违约占较大比例 买卖二手房要注意哪些问题 法官给您支招

二手房买卖这些“坑” 您得绕着走

二手房买卖中，由于涨价毁约等因素造成的合同不能履行，让买方、卖方都很闹心。法院近期受理的案件中，二手房买卖纠纷也占了较大比例。

二手房买卖纠纷的常见情况有哪些？买卖双方又该注意哪些问题？法官在接受河南商报记者采访时结合近期判决的案例进行了总结和提醒。

案例1

合同签订后她反悔了 说丈夫对此事不知情

2016年4月，原告孟某经中介介绍，决定购买被告吴某的一处房产。为表示诚意原告孟某当即给被告2万元的诚意金，并约定诚意金直接转成房屋购买的定金。

签过合同后，被告却一直不履行过户手续，甚至以办理银行解冻手续为由将中介保管的涉案房产证借走并再也没有交给中介。

庭审期间，中介提交了被告吴某所售房屋的钥匙，并说明钥匙是签过合同后被告交给中介的，被告还嘱咐中介，原告孟某只要交了首付款，办理好贷款手续，就将房屋钥匙交给原告，没想到合同没有履行完，被告就不愿意卖房了。

被告方辩称，涉案房屋是被告吴某和丈夫的共同财产，但被告的丈夫对涉案房屋的买卖并不知情，所以合同无效；原告给的2万元诚意金是中介费，原告并没有向其交付定金和首付款，所以是原告没有积极履行合同。案件在进一步审理中。

案例2

银行贷款手续都办了 他却被指“违约在先”

2016年9月，耿某同李某签订了房屋买卖合同。双方约定：房屋总价款70万元，采用按揭贷款方式支付，双方在20个工作日内到银行办理按揭贷款手续，耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元，其中佣金6000元。

合同中还约定：因李某房屋有贷款需解除，房屋解压事宜由耿某协助办理，李某需无条件配合办理；定金5万元中2万元直接交付李某，剩余3万元由中介公司代为保管，过户后扣除中介费用，剩余冲抵房款。合同签订后，耿某支付给李某定金2万元，交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元（佣金6000元）。

耿某后期还缴纳了办理银行贷款手续相关费用11000余元。眼看合同已履行过半，孰料在办理后续房屋解压手续时，双方起了纠纷，导致房屋未能如期解压。

协商未果后，耿某将李某告到法院，请求判令李某双倍返还定金，赔偿佣金及办理银行贷款费用损失。

法庭上，耿某表示，自己已在合同规定时间内向银行办理了贷款手续，作为出卖方，李某有义务将其房屋进行解押，“李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行，构成违约。”对此，李某辩称，合同中约定自己是以“办理”为主，应由耿某负主要义务，耿某违约在先。

惠济法院经审理认为，根据证据和陈述，原被告各有过错和违约行为，均应承担相应的责任。44000元定金由李某和房产中介分别返还给耿某。而对于耿某佣金及办理银行贷款费用的损失，由原被告各半分担。

【提醒】

要对房屋过户、交付及后续的物业交割做明确约定

在5月24日的管城区法院新闻发布会上，该院第三巡回庭庭长孟永红介绍了房屋买卖纠纷的受理情况、案件特点、典型案例以及法院处理原则。据介绍，最近半年时间，管城区法院受理此类案件近200起。

孟永红总结此类案件纠纷最常见的有以下三种情况：一是因房屋涨价，卖房人违约所引起，此类纠纷所占比例较大；二是因买房人在支付房屋首付款时存在拖延现象；三是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。

孟永红法官提醒，买卖双方进行房屋买卖之前，应当对交易双方、中介机构的信用、履约能力做必要的了解。签约时一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，对各种意外情况和易引发争议的内容在合同中做出明确约定。

诚信交易也是必须的。孟永红说，遇到房价上涨，有些房屋出卖人认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金就可以任意解除合同，然后将房屋再以高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。按照规定，守约方可以选择，是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。

另外，一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据。如果出卖房屋需解押，双方如何约定解押要在合同中明确写明，若对方违约，要及时提醒并在沟通时进行录音或找第三方作证；如果通过中介介绍买卖房屋，要加强与中介的沟通，让中介证实在整个合同履行过程中双方的履行情况；而且，在签订合同时对房屋过户、交付及后续的物业交割等的时间点要明确补充约定，让对方签字认可。

（线索提供：张健华、明勋）